Surroga del mutuo in Emilia-Romagna: cambia banca, abbassa la rata

Cos'è la surroga del mutuo (e cosa NON è)

La surroga (o portabilità del mutuo, art. 120 quater TUB) è la possibilità di trasferire il tuo mutuo da una banca all'altra ottenendo condizioni migliori, senza pagare nulla: niente spese di istruttoria, niente nuova perizia (in molti casi), niente imposte sostitutive, niente penali. La nuova banca subentra nell'ipoteca esistente.

La surroga non è una rinegoziazione (che si fa con la stessa banca) e non è una sostituzione (che invece comporta una nuova ipoteca e tutti i costi connessi). È molto più semplice di quanto sembri.

Quando conviene fare la surroga oggi

Conviene quando il tasso che paghi oggi è significativamente più alto di quello che potresti ottenere sul mercato. Le situazioni tipiche in Emilia-Romagna nel 2026:

• Mutui fissi firmati tra metà 2022 e metà 2023 con tassi del 4,2–4,8%: quasi sempre c'è margine.
• Mutui variabili attualmente sopra il 4,5% (con Euribor che si è ritracciato): da valutare il passaggio a un fisso o a un variabile più recente.
• Mutui datati firmati 10+ anni fa con spread alti tipici del periodo post-crisi (2009–2014).

Costi della surroga: quanto paghi davvero

Per legge la surroga è gratuita per il cliente. Nello specifico:

L'unica voce eventuale può essere il costo di una nuova polizza incendio/scoppio, se la nuova banca chiede una compagnia diversa.

Documenti necessari per la surroga

1. Contratto di mutuo originale e atto di acquisto dell'immobile.
2. Piano di ammortamento aggiornato (richiedibile alla tua banca via app o filiale).
3. Ultime 2 buste paga + CU dell'ultimo anno (per dipendenti) o ultimi 2 modelli Redditi (per autonomi).
4. Documento d'identità e codice fiscale.
5. Eventuali visure ipotecarie e catastali dell'immobile.

Tempistiche tipiche

Dalla richiesta alla firma del nuovo atto: 30–45 giorni. La vecchia banca ha 30 giorni di tempo per collaborare con la nuova alla portabilità, secondo quanto previsto dal TUB. In Emilia-Romagna i tempi medi sono tra i più rapidi d'Italia, anche perché molte banche locali hanno processi di portabilità ben rodati.

Errori comuni da evitare

• Non confrontare più offerte: non basta accettare la prima banca che ti chiama, le differenze tra istituti sono spesso superiori allo 0,3%.
• Allungare troppo la durata: ridurre la rata allungando di 10 anni può sembrare una vittoria, ma spesso si pagano migliaia di euro in più di interessi totali.
• Cambiare anche capitale residuo: la surroga vera surroga il capitale residuo. Se aumenti l'importo, è una sostituzione, e i costi tornano a tuo carico.
• Trascurare le coperture assicurative: non firmare polizze ridondanti solo perché te le propone la nuova banca.